В практике арбитражных судов часто рассматриваются дела, связанные с рассмотрением спорных вопросов по договорам, в случаях купли-продажи объекта в долевом строительстве. В соответствии с гражданским кодексом РФ предметом купли-продажи может являться товар, имеющий вещественный эквивалент на момент сделки, и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В ГК РФ отдельным параграфом оговорено, что не существуют положения, запрещающие совершение акта купли-продажи недвижимости даже в случаях, если у продавца в момент сделки отсутствует зарегистрированный в егрп договор на право собственности.
Но покупатель должен знать: в договоре обязательно должно быть указано право собственности дольщика (значит, покупателя) в будущем. Судам рекомендуется учитывать, что отсутствие у продавца на момент заключения договора продажи права на собственность в долевом строительстве – не является основание считать такую сделку недействительной.
В обзоре приведены примеры наиболее часто встречающихся случаев нарушения закона. Обычно застройщики прибегают к “вексельной схеме” и оформляют правовые отношения между соинвесторами долевого строительства в предварительном договоре. В законе четко сказано о запрещении рекламы и оформления инвестиционных договоров до момента появления полного пакета разрешительных документов на строительство, а также указана обязательная регистрация договоров в егрп. Поэтому подобные действия застройщика рассматриваются как преднамеренная попытка обхода положений закона о долевом строительстве.
Законодательство стоит на защите прав потребителей, на основании 3 ст. Закона о долевом строительстве граждане вправе потребовать возврата денежных средств, взыскания убытков, выплаты предусмотренных процентов, возмещения морального вреда. Данное положение может применяться в случаях участия дольщика в долевом строительстве исключительно не в коммерческих целях, а для личного пользования и проживания. Если изначально соинвестор оформлял договор о долевом строительстве в целях осуществления предпринимательской деятельности, а приобретатель планирует использование квартиры только в личных целях, то в таких случаях применимы закон о защите прав потребителей и закон о долевом строительстве.
В случаях неразрешенного строительства (самостроя) или привлечения в долевое строительство средств жилищно-строительных и накопительных кооперативов, положения закона не применяются.